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Ende der Schonfrist bei Energieausweis

13.04.2015

 

Inserate für Wohnimmobilien müssen die Energieeffizienz der Immobilie beinhalten. Existiert noch kein Energieausweis, muss er spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Sonst kann dies ab 1. Mai 2015 ein Ordnungsgeld nach sich ziehen.

 

Die entsprechende Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) gilt bereits seit dem 1. Mai 2014. Bisher wurden Verkäufer von Wohnimmobilien noch durch eine einjährige Übergangsfrist geschont. Ab dem 1. Mai 2015 kann es aber teuer werden: Behörden können Verstöße gegen die Kennzeichnungspflicht mit Bußgeld ahnden.

 

Die erforderlichen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen hängen davon ab, wann der Energieausweis ausgestellt wurde und um welchen Immobilientyp es sich handelt. Bei neuen, ab Mai 2014 ausgestellten Ausweisen müssen Inserenten die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Wert des Endenergiebedarfs (bei Bedarfsausweisen) oder Endenergieverbrauchs (bei Verbrauchsausweisen) sowie die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger der Heizung angeben. Bei Wohngebäuden müssen zudem Baujahr und Energieeffizienzklasse aufgeführt werden.

Wer bereits einen Energieausweis besitzt, der vor Mai 2014 ausgestellt wurde, kann auf die Angabe der neuen Energieeffizienzklasse verzichten. Zusätzlich gilt bei diesen älteren, verbrauchsbasierten Energieausweisen für Wohngebäude: Sofern der Warmwasseranteil nicht im Energieverbrauchskennwert enthalten ist, müssen Inserenten den Wert um 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöhen. Liegt zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung kein gültiger Energieausweis vor, kann ausnahmsweise auf diese Angaben verzichtet werden.

 

Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Vermieter und Verkäufer allerdings dann unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorlegen. Sofern Käufer und Mieter fehlende Energieausweise nicht bemängeln, wird dies in den häufigsten Fällen noch keine Folgen für den Vermieter beziehungsweise Verkäufer der Wohnimmobilie haben. Wer jedoch ohne Energieausweis erwischt wird, für den kann es teuer werden.

 

Zudem sind die einzelnen Bundesländer zu stichprobenartigen Kontrollen angewiesen, um Energieausweise auf ihre Korrektheit zu überprüfen. In den meisten Bundesländern ist dies die untere Bundesbauaufsichtsbehörde. Insofern sollten sich Hausbesitzer und Vermieter dringend an diese Vorgaben halten. Es können sonst Bußgelder in Höhe von bis zu 15.000 Euro. Ab dem 1. Mai 2015 werden Verstöße jener Art auch als Ordnungswidrigkeit aufgenommen.

 

Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden und bei alten Bestandsgebäuden (Bauantrag vor 1. November 1977), welche nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden.

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Einen Energieausweis ausstellen können grundsätzlich Hochschulabsolventen im Bereich Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen und Technische Gebäudeausrüstung oder einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt in einem der genannten Gebiete. Ebenso befugt sind Handwerksmeister, deren wesentliche Tätigkeit die Bereiche Bauhandwerk, Heizungsbau, Installation oder Schornsteinfegerwesen umfasst. Aber auch Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, können im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung Energieausweise ausstellen. [zurück]

 

Quelle Text und Bild: ImmobilienScout24

Tabakrauch im Treppenhaus

09.03.2015

 

Laut Bundesgerichtshof muss ein Mieter die Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch verhindern, wenn dies durch zumutbare Maßnahmen wie die Lüftung möglich ist.

 

Der Prozess um die Kündigung des Düsseldorfer Rauchers Friedhelm Adolfs beschäftigte nicht nur die Gerichte in Düsseldorf, sondern auch die Medien. Nun wurde der Fall dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe vorgelegt, der ein salomonisches Urteil fällte.

 

Adolfs ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung in Düsseldorf. Seine Vermieterin hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Beklagten, der dort täglich 15 Zigaretten raucht, "Zigarettengestank" in das Treppenhaus gelange. Dies liege daran, dass der Beklagte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leere. Das Amtsgericht Düsseldorf hatte der Räumungsklage der Vermieterin stattgegeben, das Landgericht Düsseldorf wies die Berufung des Beklagten zurück.  Aufgrund seines Alters, der Dauer des Mietverhältnisses und seines Verhaltens als überzeugter Raucher beschäftigten sich die Medien ausgiebig mit dem Fall. Nun kam es zur Entscheidung vor dem Bundesgerichtshof.

 

 

Karlsruher Richter monieren Rechtsfehler

Die vom Landgericht zugelassene Revision vor dem Bundesgerichtshof hatte mit dem Urteil vom 18. Februar 2015 (VIII ZR 186/14) Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Die Richter des Landgerichts Düsseldorf hätten die Tatsachen nur lückenhaft aufgenommen, so die Einschätzung der Karlsruher Richter, was gegen die Prozessvorschriften verstieß.

Grundsätzlich könne jedoch eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen – etwa durch die Lüftung über die Fenster – verhindern könnte, im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen. Dies gelte insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreiche.

Ob jedoch eine "nachhaltige Störung des Hausfriedens" oder auch nur eine die ordentliche Kündigung rechtfertigende "schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters" vorlag, sei jedoch im Fall Adolfs aus den vorliegenden Prozessakten nicht möglich. Der Bundesgerichtshof hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Tatsachenfeststellungen nachgeholt werden.

 

 

Tipp für Vermieter

Wie der Fall Adolfs zeigt, ist ein Verfahrensfehler selbst bei Prozessen mit hoher Medienbeteiligung nicht ausgeschlossen. Die grundsätzliche Aussage der Karlsruher Richter liefert jedoch Vermietern ein gewisses Maß an Rechtssicherheit: Führt das Verhalten von extremen Rauchern zu einer Geruchsbelästigung anderer Mieter oder gar zur Gefährdung ihrer Gesundheit, kann eine Kündigung auch von langjährigen Mietern gerechtfertigt sein, sofern diese keine zumutbare Gegenmaßnahmen ergreifen. [zurück]

 

Quelle Text und Bild: ImmobilienScout24

Immonet-Studie zum Bestellerprinzip: Ende des Immobilienbooms in Sicht?

05.03.2015

 

Den Ergebnissen einer Ende des Jahres durchgeführten Immonet-Studie nach, könnte sich das Bestellerprinzip negativ auf die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage auswirken. So sehen drei Viertel der befragten Immobilienbesitzer im Bestellerprinzip eine starke finanzielle Belastung für sich. Zwei Drittel befürchten, dass sie durch die Beauftragung eines Maklers künftig mit Einbußen von bis zu zehn Prozent bei ihren Mieterträgen rechnen müssen.

 

Maklerkosten tragen oder den Aufwand von Vermarktung, Auswahl und Vermietung auf sich nehmen? Dieser Frage müssen sich Eigentümer stellen, wenn das Gesetz zur Mietpreisbremse inklusive dem Bestellerprinzip in Kraft tritt. Hat sich „Betongold“ in den vergangenen Jahren zum Investitionsliebling gemausert, könnte durch die Einführung des Bestellerprinzips insbesondere die Kapitalanlage Mietshaus an Bedeutung verlieren.

 

Weniger Investitionen und voranschreitender Wohnungsnotstand

 

Weitere Ergebnisse der Immonet-Studie verdeutlichen die Auswirkungen des Bestellerprinzips auf den Wohnungsmarkt: Aufgrund der niedrigen Renditeaussichten scheuen Vermieter Investitionen in ihre Immobilien. So schätzen 48 Prozent der befragten Eigentümer, dass künftig weniger investiert werde. 40 Prozent rechnen zudem damit, dass aufgrund des Bestellerprinzips die Zahl der am Markt verfügbaren Mietwohnungen zurückgehen wird. Damit hätte das Bestellerprinzip zumindest Potenzial, die ohnehin angespannte Lage am Mietmarkt noch weiter zu verschärfen.

Über die Studie

Die Befragung wurde von der Immonet in Auftrag gegeben. Die Stichprobengröße beträgt 501 Immobilienbesitzer in Deutschland, die ihre Immobilie privat vermieten. Die Umfrage wurde im Oktober 2014 durchgeführt. Die Daten wurden mittels Online-Befragung erhoben. [zurück]

 

Quelle: www.immonet.de, Foto: © mostafa fawzy/Fotolia